Kiracıların ve Kiralayanın Hakları Nelerdir? Kira Zammı Ne Kadar Olmalı?

-Sözleşmede belirli bir artış oranı varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur

-Sözleşmede belirli bir artış oranı yoksa mahkemenin belirleyeceği hüküm kiracıyı yeni dönemde bağlar ancak bunun için iki şarttan birine uyulmalıdır:

     1-Ya yeni dönemin başlamadan en geç 30 gün önceye kadar dava açılmalı

     2-Yahut aynı süre içerisinde kiracıya kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır

 

 

Ülkemizde son zamanlarda ev sahipleri, kiracılardan, Tüfe Oranından fazla kira bedeli talep etmekte ve talep edilen bedelin ödenmemesi durumunda kiralananın tahliyesini talep etmektedir. Ülkemiz kanunları daha çok kiracıyı koruyacak şekilde düzenlenmiştir.

-Buna göre yıllık belilrlenen Tüfe Oranını aşan zam talepleri geçersizdir. Örneğin: 2000 TL 'lik kira bedelli bir konutta 2022 haziran ayı için yapılacak zam en fazla %34,46'dır. Bunun üzerini talep eden ev sahipleri haksızdır. Kiracılar %34,46'yı geçen kira zamlarını ödemek zorunde değillerdir. 

-Ev sahibinin talep ettiği zam ödenmemesi üzerine kiracılardan evin tahliyesini talep etmektedir. Ancak bununda şartları vardır. Bu şartların temelini ev sahibinin ihtiyaçları doldurmaktadır.

    1-Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye : Ev sahibinin (kiraya verenin) kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açılabilir.Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın zorunlu ve samimi olması gerekir. Böyle bir ihtiyacın var olup olmadığıysa mahkemece yapılacak yargılama sonrasında takdir edilir.

 

   2-İhtiyaç Sebebiyle Yeni Satın Alınan Konutun Tahliyesi: Yeni malikin kiracıdan, konut ihtiyacı nedeniyle evin tahliyesini talep etmesi mümkündür. Kiralanan yeri, kira sözleşmesinden sonra satın alan kişinin; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu nedene dayalı tahliye davası açabilmesi için kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu yazılı bildirim şartına uyulmadan tahliye davası açılamaz. Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduğu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açarak veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi feshetme hakkını açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

   3-Taşınmazın inşa ve imarı Sonucunda Tahliye:Kiralanan taşınmaz, esaslı bir onarım, tamirat geçirecek ve bu süreçte taşınmazın kullanılması mümkün olmayacak ise kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak kiraya verenin, taşınmazın kullanılmasının imkânsız olduğunu mahkemede ispat etmesi gerekmektedir. Bu sebebe dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

 

Kiracının Tazminat Hakkı: Kiracı yukarıda sayılan nedenler dışında haksız olarak tahliye edilirse tazminat hakkı doğar.Örneğin; Ev sahiplerinin:"Çocuğum gelecek.","babam oturacak." vs. tarzında açıklamaları sonucu evi tahliye eden kiracılar, kiralanan taşınmazın başkasına kiralandığını öğrendiği anda tazminat hakkı doğar.  Bu şekilde gerçekleştirilen haksız tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı nedene dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır. Kiraya veren, yeri tekrar kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirimde bulunarak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormalıdır. Aksi halde kiracı, kiraya verene karşı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

   Kiralanan yer, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltıldıktan sonra eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralanan yeri, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle kiraya veren, kiracıya bu öncelik hakkını kullanmak isteyip istemediğini bildirmek üzere yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu öncelik hakkını, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içinde kullanabilir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yer üç yıl geçmeden bir başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğar.

 

Sonuç olarak kiraya verenin ve kiracıların haklarının bilmesi gerekmektedir. Her zaman söylediğimiz gibi ;En iyisi siz bir avukata danışın!.

 

GENÇYÜREK HUKUK /İZMİR AVUKATLIK OFİSİ